Innehåll

• Steg
• Frågor och svar från gemenskapen
• Varningar

Andra avsnitt

När en totalentreprenör anställer någon annan för att utföra delar av det arbete han var uppdraget att göra, blir den personen en underleverantör. Underleverantören svarar till huvudentreprenören snarare än direkt till fastighetsägaren eller den person som anlitade huvudentreprenören. Avtalet mellan underleverantören och huvudentreprenören fastställer alla aspekter av deras avtal, inklusive omfattningen av arbetet som underleverantören kommer att göra, som kommer att tillhandahålla material för honom för att slutföra arbetet, hur mycket han kommer att få betalt och hur länge det kommer att ta för att slutföra.

Steg

Del 1 av 2: Förhandla om ditt avtal

1. 

   Bestäm omfattningen av arbetet som underleverantören ska utföra. Båda parter måste ha en förståelse för det specifika arbete som ska utföras, och hur det kommer att passa in i entreprenörens befintliga schema och tidsfrister.
   • Båda parter borde också ha en tydlig förståelse för vad underleverantören kan göra, särskilt inom de tidsbegränsningar som projektet presenterar.

2. 

   
   
   Uppskatta tid för arbetets slutförande. Totalentreprenören och underleverantören måste arbeta tillsammans för att komma med en realistisk förväntan på hur lång tid det tar att slutföra jobbet, med hänsyn till eventuella ursäkta förseningar som regn som kan sakta slutförandet.
   • Som huvudentreprenör bör du se till att underleverantörens tidsfrister ligger långt innan dina tidsfrister anges i ditt huvudkontrakt. På det sättet kan du vara säker på att om något händer, eller om underleverantören inte gör jobbet enligt specifikationerna, har du tid att rätta till problemet.

3. 

   
   
   Bestäm vem som kommer att tillhandahålla material och när det kommer att levereras. Om underleverantören behöver separat material för att slutföra sin del av projektet, måste hon och huvudentreprenören besluta om hon eller huvudentreprenören är ansvarig för att köpa dessa material.
   • Ofta är underleverantören ansvarig för att tillhandahålla sitt eget material, men i vissa fall kan vissa material redan ha köpt för att överensstämma med fastighetens ägare.

4. 

   
   
   Diskutera betalningsmetoder och villkor. Godkänn det totala belopp som entreprenören kommer att betala till underleverantören, och bestäm sedan när och hur det ska betalas.

5. 

   Överväg vad som ska hända vid avtalsbrott. Om totalentreprenören planerar att vidarebefordra de kostnader eller påföljder som ingår i hans kontrakt till underleverantören, bör detta diskuteras.
   • Som underleverantör bör du inte godkänna en allmän entreprenörs formavtal utan att diskutera eller förhandla om bestämmelserna. Tänk på att det standardformulärsavtal som en allmän entreprenör använder har upprättats till hans fördel. Om du känner dig obekväm eller utsatt för tryck, låt en advokat eller till och med en annan entreprenör se över avtalet och lämna synpunkter på om det är rättvist.
   • Bestäm vad du ska göra om ändringar i arbetet eller schemat för projektet måste göras. Båda parter bör komma överens om vilka ändringar som kommer att tillåtas inom ramen för avtalet, hur mycket meddelande som ska ges om ändringar och när underleverantören har rätt till förlängning av tiden för ändringar av arbetet.

Del 2 av 2: Utarbeta ditt avtal

1. 

   Identifiera parterna. Öppna avtalet genom att ange de individuella namnen på de två personer som undertecknar avtalet, samt företagsnamn om det är tillämpligt. Inkludera kontaktinformation som adresser och telefonnummer för både totalentreprenören och underleverantören.
   • Inkludera alla parters juridiska status. Till exempel, om huvudentreprenören är en LLC, men underleverantören är ensamägare, bör dessa affärsenheter identifieras i kontraktet. Hur varje part organiseras för att göra affärer förändrar potentiellt deras ansvar enligt kontraktet.
   • Den första delen av kontraktet bör också nämna projektet som underleverantören anställs för att arbeta med och referera till huvud- eller huvudkontraktet.
   • I detta avsnitt kanske du också vill definiera parternas förhållande och klargöra att underleverantören är en oberoende entreprenör och inte en anställd hos huvudentreprenören.
   • Om underleverantören kommer att ta in andra arbetare för att hjälpa till att slutföra sin del av arbetet enligt kontraktet, inkludera ett uttalande om att de är hennes anställda, inte anställda hos huvudentreprenören.

2. 

   Definiera omfattningen av det arbete som ska utföras. Ge en beskrivning av exakt vad underentreprenören förväntas göra för totalentreprenören.
   • Du vill att dessa beskrivningar ska vara så specifika som möjligt, eftersom dessa klausuler ger underleverantören meddelande om entreprenörens förväntningar. Försök att täcka så många eventualiteter som du kan tänka dig.
   • Om fastighetsägaren inte gillar underleverantörens arbete bör kontraktet göra det klart under vilka omständigheter underleverantören förväntas komma tillbaka och fixa det till ägarens förväntningar. Till exempel, om underleverantören kompletterar köksskåpen och bänkskivorna enligt fastighetsägarens specifikationer, men fastighetsägaren senare beslutar att han vill ha bänkskivor i marmor, ska det i kontraktet anges om det är underleverantörens ansvar att komma tillbaka och ta bort bänkskivorna som han installerade, eller att installera de nya marmorerna, och om han får ytterligare betalning för detta arbete.

3. 

   Lista upp varje parts rättigheter och skyldigheter. Om du har kommit överens om att specifika parter kommer att vara ansvariga för inspektioner eller för att fullgöra eventuella förutsättningar, bör de ingå i kontraktet.
   • Du kanske till exempel vill göra det klart i kontraktet att underleverantören tillhandahåller sin egen arbetstagares ersättningsförsäkring och ansvarsförsäkring som uppfyller de lagliga kraven i ditt land.
   • Som huvudentreprenör bör du överväga att inkludera en klausul som bevarar din rätt att inspektera underleverantörens arbete när som helst och se till att den överensstämmer med specifikationerna i både underleverantörsavtalet och ditt huvudkontrakt.

4. 

   Skapa slutförda arbeten och betalningsscheman. Placera underleverantörens arbete inom ramen för huvudentreprenörens övergripande schema och ange tidsfrister för varje fas av arbetet som ska slutföras.
   • Ange lönesatsen i kontraktet och skapa milstolpar för betalning. Till exempel, om du ska betala underleverantören 2000 dollar för att måla huset du bygger, kan du betala 500 dollar för varje 25 procent av huset som målas.
   • Istället för specifika milstolpar kan du betala underleverantören ett fast belopp varje vecka, eller göra veckobetalningar förutsatt att ett visst antal timmar har arbetat eller en viss mängd arbete har slutförts.
   • Vanligtvis listar du det totala betalningsbeloppet och anger sedan det schema för betalningar som ska göras under hela projektet som procent av det totala beloppet.
   • Överväg att inkludera en klausul som gör tid för kärnan och straffa underleverantören för förseningar som orsakas av underleverantörens underlåtenhet att följa schemat som krävs av totalentreprenören.

5. 

   Ge garanti- och ersättningsklausuler. Underleverantören garanterar vanligtvis sitt arbete mot defekter i material eller hantverk under ett antal år och håller huvudentreprenören skadlig från anspråk eller förluster i samband med det arbete hon utför.
   • Vanligtvis garanterar underleverantören att hon kommer att tillhandahålla kvalitetsarbete på ett professionellt sätt, att hon och hennes anställda har den skicklighet och erfarenhet som krävs för att slutföra uppgiften och att allt hennes arbete överensstämmer med de övergripande projektspecifikationerna.
   • Skadeståndsklausuler bör inte vara ensidiga. Om underentreprenören ersätter totalentreprenören mot anspråk eller förluster från sitt arbete, bör totalentreprenören också ersätta underentreprenören.
   • Även om det är typiskt för en underleverantör att ta på sig några skador eller påföljder relaterade till hennes arbete specifikt, bör hon vara på utkik efter någon "pass-through" -klausul där totalentreprenören försöker sprida ansvaret för alla huvudentreprenörens krav eller skyldigheter enligt huvudkontraktet.
   • På samma sätt bör underleverantörer undvika att underteckna breda ersättningsklausuler som ålägger dem ansvar för alla anspråk och skador, även de som orsakas av totalentreprenörens egen oaktsamhet.

6. 

   Ge metoder för vilka kontraktet kan sägas upp. Vanligtvis kan underleverantörsavtalet sägas upp av huvudentreprenören av samma skäl som ägaren kan säga upp huvud- eller huvudkontraktet.
   • Om en sådan klausul används bör huvudkontraktet bifogas som en utställning till underleverantörens kontrakt och införlivas som referens.
   • Inkludera de giltiga datumen för kontraktet, tillsammans med ett slutdatum för slutförandet av projektet.

7. 

   Inkludera alla nödvändiga diverse bestämmelser. Nästan alla avtal innehåller klausuler som kallas "kokkärlsbestämmelser", som täcker frågor som vilken statlig lag som reglerar kontraktet och där en rättegång för avtalsbrott kan göras.
   • Dessa klausuler kallas "diverse" eller "pannplatta" eftersom de gäller nästan alla kontrakt oavsett ämne.
   • Till exempel kan avtalet innehålla en klausul som parterna är överens om att underkasta sig medling eller bindande skiljedom i händelse av kontraktsbrott eller tvist.

8. 

   Skriv ditt avtal. Både underleverantören och huvudentreprenören måste underteckna avtalet för att det ska vara juridiskt bindande och verkställbart.

Frågor och svar från gemenskapen

Varningar

• Om du är huvudentreprenör och vill ta med en underleverantör ombord för att hjälpa till med ett projekt, ska du granska ditt huvudkontrakt noggrant i förväg och se till att det tillåter användning av underleverantörer. Om det inte gör det är du ensam ansvarig för eventuella brister i underleverantörens arbete.
• Om du är underleverantör, se upp för betalningsvillkor i betalningsklausulen. Ofta kommer allmänna entreprenörer att använda ett formulär som säger att du inte får betalt förrän fastighetsägaren har betalat huvudentreprenören enligt huvudkontraktet. Om huvudentreprenören insisterar på ett sådant villkor, se till att du åtminstone har sett huvudkontraktet och förstå när totalentreprenören kommer att få betalt.